‘Il 2017 di transizione e poi la ripresa del mattone’

ECONOMIA E LAVORO – Un anno di transizione, poi la ripresa. Intanto i segnali positivi “ci sono già” e il mercato immobiliare registra segnali positivi, con l’aumento delle compravendite misurato con un più 18,4 per cento in provincia nel primo semestre del 2016. Bene anche i contratti di affitto, così come gli indicatori sono tornati incoraggianti sul fronte dei capannoni industriali dove “si nota una rinnovata volontà di sviluppo delle imprese”. E non è tutto. Sul fronte dei mutui “si avvertono deboli, ma costanti, segni di ripresa dovuti alla migliore capacità di erogazione da parte del sistema bancario”, anche se la stretta, nella realtà, è più alta di quello che si dice e l’erogazione resta abbastanza difficoltosa, mentre cresce la percentuale di chi acquista per investire e non per la prima casa. È tutto? No, perché evidentemente, crisi e non crisi, c’è chi ha risorse per investire non solo in Italia, bensì anche all’estero visto che “la Spagna durante tutto il 2015 è stato il Paese straniero nel quale si è concentrato il maggior numero di acquisti da parte degli italiani. Lo stock invenduto delle case nuove è tornata ai livelli del periodo precedente alla crisi, con circa 300.000 unità (nel 2011 era di 950.000). Anche il mercato delle case di seconda mano gode di ottima salute, di fatto in crescita costante da 34 mesi. Le località maggiormente richieste a oggi sono le zone turistiche nel sud della Spagna, nella regione dell’Andalusia considerata ad alta redditività soprattutto grazie a valori molto bassi”.

Questa è la fotografia del mercato immobiliare in provincia di Alessandria che arriva dall’Osservatorio del primo semestre 2016 elaborato dalla Fiaip, Federazione italiana agenti immobiliari professionali, guidata da Franco Repetto. Se per la Fiaip “siamo alle porte di un nuovo ciclo”, il quadro territoriale resta molto differenziato, con aree più vivaci e altre profondamente depresse e lo stesso capoluogo si contraddistingue per un mercato “a due velocità”. Il dato statistico e quantitativo conferma però la valutazione positiva. Le compravendite in provincia nel primo trimestre del 2016 sono state 830 e sono salite a 994 nel secondo trimestre, con il capoluogo che è passato da 178 a 225. Un andamento che trova conferma nella elaborazione dei dati che arriva dall’Agenzia delle Entrate con l’Osservatorio del mercato immobiliare.

Quello alessandrino è comunque un mercato dalle marcate differenze. Il Novese e l’Ovadese, area che risulta prima come numero complessivo di compravendite (421), vede un mercato immobiliare rivolto principalmente all’acquisto di prime case con un “cauto risveglio per immobili ad investimento”, tutto sempre all’insegna “della qualità” che è l’aspetto che contraddistingue tutti i movimenti del mercato. Poi sono arrivate variabili che hanno positivamente contribuito alla rivitalizzazione come “lo sblocco del diritto di superficie a Ovada che ha innescato la ripresa favorita anche dalla diminuzione dell’offerta di immobili (Questo fa sperare che i prezzi abbiano toccato veramente il livello più basso degli ultimi dieci anni” commentano alla Fiaip): tornano gli acquisti per investimento e aumenta la presenza di clienti stranieri. Ecco poi Arquata Scrivia, centro sempre nel mirino dell’Osservatorio per la posizione a cavallo di due regioni e per le caratteristiche del tessuto. Qui le vendite “si sono concentrate su immobili di particolare pregio, con un particolare interesse per quelli di piccole dimensioni”. Con la doppia velocità del mercato deve fare i conti Casale Monferrato dove “si è esaurito il mercato delle sostituzioni e il recupero dei valori dovrà passare attraverso gli interventi di riqualificazione”. Segnali simili a quelli di Tortona dove “emerge una certa stabilità dei prezzi per gli immobili attualizzati e un aumento delle transazioni”. Non è invece una novità in negativo quella di Valenza dove il mercato è “in forte crisi” e dove “negli ultimi mesi non si è notato un ribasso dei prezzi perché non sono mai stati così bassi”. Risparmiatori e investitori fiduciosi anche ad Acqui Terme dove il mercato di qualità è in ripresa.

Se il trend è in fase di miglioramento, il quadro del mercato dei capannoni industriali (analizzato d’intesa anche con Confindustria Alessandria) resta molto critico. Le aree dismesse, diffuse un po’ su tutto il territorio, però con concentrazioni maggiori intorno ai centri che hanno maggiormente sofferto la crisi dell’industria manifatturiera, pesano per un volume altissimo pari a un milione e duecentomila metri quadrati per valore commerciale, ancora sottostimato comunque, che si attesta intorno ai 250 milioni di euro. 

Ed ecco il capoluogo. Dove le previsioni parlano di “crescita degli scambi” e di “stabilità dei prezzi”. Ad Alessandria è stata registrata “una netta crescita nella domanda di abitazioni, una tendenza all’assestamento dei prezzi minimi e una sostanziale stabilità dei prezzi massimi dell’usato e del nuovo e dei canoni di locazione”. Complessivamente si sta assistendo a “una ripresa del numero delle transazioni nelle compravendite e a un aumento del numero delle locazioni, in particolare di quelle residenziali grazie anche alla diffusione dei contratti in accordo territoriale che in abbinamento all’esercizio dell’opzione per la cedolare secca consentono di essere esonerati dalle spese per le imposte di registro e per i bolli e, in caso l’inquilino metta la residenza nell’immobile affittato, danno la possibilità al proprietario di usufruire anche di un’agevolazione sull’Imu”. Franco Repetto, con fiducia nello strumento, ma anche prudenza rispetto alla risposta di un mercato che esiste ma che deve anche cambiare mentalità, ricorda “la recente revisione dell’accordo territoriale sulle locazioni a studenti universitari con i quali cambiano alcuni parametri di valutazione. Molti proprietari purtroppo rifiutano di aderire per l’esiguità dei canoni concordati. Speriamo – aggiunge – che in futuro le associazioni firmatarie possano migliorare l’accordo aggiustando il tiro e rendendo accettabili i valori concordati in relazione ai valori di mercato e in proporzione alle agevolazioni concesse”.

Un capitolo a parte merita l’analisi del mercato in cui credono gli stranieri. In particolare quelli che nel tempo hanno scelto il Monferrato (con uno sguardo che abbraccia le Langhe e il Roero) per acquistare case e casali e dare vita, negli anni, a piccole attività imprenditoriali legate all’agricoltura che hanno contribuito sia a generare ricadute economiche, sia a riscoprire tradizioni e prodotti tipici. Svizzeri, tedeschi, olandesi (non mancano anche gli inglesi) sono sempre più presenti, a partire dall’Acquese dove il fenomeno, molto tempo fa, si è sviluppato. Oggi vi sono casali acquistati da stranieri e trasformati in case-vacanza che vanno sul mercato con prezzi che arrivano a cinquemila euro a settimana in estate. “È un segmento che stiamo curando – spiega Luca Traverso – perché abbiamo messo a punto una strategia di vendita dell’italian life style che sviluppiamo attraverso promozioni online e appoggiandoci a succursali estere, e facendo assistenza post vendita e assistenza globale ai clienti che per questo motivo scelgono le nostre agenzie”. Se gli abusivi e la concorrenza sleale non manca in Italia, il fenomeno pesa anche per le transazioni internazionali, dove le forme di controllo e contrasto sono peraltro molto poche.