Osservatorio immobiliare: la crisi ferma le compravendite

Secondo l’Osservatorio Immobiliare Fiaip, il rapporto semestrale presentato dalla Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali, nella nostra provincia la crisi si manifesta con una diminuzione delle compravendite che ha riguardato in generale tutti i centri e in particolare il capoluogo. “La Fiaip prende atto della difficile situazione e ribadisce che la casa resta un buon investimento e non vuol sentir parlare di bolla immobiliare”. In generale i prezzi medi del nuovo registrano quotazioni che oscillano tra un massimo di circa 3.000 €/mq nel centro storico in fabbricati di particolare pregio ad un minimo di circa 850 €/mq nei sobborghi e nelle periferie. Ovada e Tortona si mantengono anche nel primo semestre tra i principali centri zona con i prezzi medi più elevati della provincia. In generale le quotazioni sono state stabili nel nuovo e hanno mostrato un sensibile ribasso nei prezzi medi dei fabbricati esistenti, in particolare per gli immobili costruiti negli anni 60, 70 e 80 che non abbiano subito lavori di ristrutturazione. Le locazioni industriali e commerciali si dimostrano vivaci, con richieste molto interessanti che hanno permesso, a fronte di offerte convenienti, un maggior numero di transazioni. Sono aumentate le locazioni residenziali senza riscontrare aumenti significativi dei canoni ma sono aumentati molto i costi di gestione e di riscaldamento.  Le previsione di medio periodo mostrano un trend crescente per le nuove abitazioni, dovuto probabilmente al rialzo dei costi di costruzione dei fabbricati residenziali; mentre le quotazioni relative alle case esistenti fanno registrare un andamento tendenzialmente stazionario.

“Cogliamo l’occasione per puntare il dito nuovamente sull’abusivismo che, in momenti difficili come quelli che stiamo attraversando rappresenta un’ulteriore piaga del mercato – dicono gli agenti aderenti a Fiaip – traendo in inganno i clienti con valutazioni e proposte fuori mercato, incentivando il loro pseudo servizio con sconti mirabolanti su mediazioni a cui non hanno per legge nessun diritto. Chiediamo con forza all’opinione pubblica di denunciare tali abusi, eseguiti da soggetti senza scrupoli, che mettono a repentaglio gli affari stessi e procurano un danno economico realizzando profitti in nero. La sede della nostra Federazione a disposizioni per raccogliere eventuali esposti per situazioni di questo tipo”.

Il mercato immobiliare alessandrino ha mantenuto una certa stabilità dei prezzi medi dopo il ribasso nel secondo semestre dello scorso anno, anche se l’offerta di immobili in vendita è sensibilmente aumentata. La difficoltà nel portare a termine compravendite con l’ausilio di un mutuo ipotecario è sempre più evidente: da un lato per la carenza di liquidità disponibile agli acquirenti per far fronte alle spese accessorie e dall’altro per l’atteggiamento più cauto delle banche che per erogare pretendono garanzie maggiori di quanto non facessero qualche anno fa. Non meno importante l’introduzione dell’Imu: mentre sulla prima casa la spesa è minore grazie al sistema delle detrazioni, sulla seconda casa la nuova imposta può risultare per alcuni addirittura conveniente rispetto alla vecchia Ici in quanto nel caso in cui l’immobile non produca reddito da locazione l’Imu sostituisce l’Irpef e non è più previsto l’inserimento della rendita in sede di dichiarazione dei redditi. Per quanto riguarda le locazioni, si registra un aumento dell’offerta di immobili disponibili sul mercato, soprattutto residenziali, in molti casi purtroppo difficilmente collocabili per le precarie condizioni di manutenzione in cui versano; i prezzi in media si sono mantenuti stabili. Il settore commerciale-industriale continua ad essere influenzato dalla situazione di crisi globale. “Tutti noi ci aspettiamo soluzioni che possano incentivare la crescita del mercato immobiliare – dicono gli agenti immobiliari della Fiaip – settore da sempre trainante del sistema produttivo italiano: in questa direzione va senz’altro il decreto sviluppo 2012 con il quale il Governo ha previsto l’entrata in vigore delle detrazioni al 50% per ristrutturazioni edilizie e risparmio energetico con una nuova soglia di spesa di 96mila euro per ogni unità abitativa”. Dal lato della domanda, considerata l’alta instabilità dei mercati finanziari, è prevedibile che molte famiglie ritornino come un tempo a considerare il mattone come la cassaforte degli investimenti dei propri risparmi.

Ad Acqui Terme si conferma la tendenza dell’offerta a crescere, a cui si contrappone il proseguimento del calo della componente di domanda con una riduzione dei volumi di compravendita sia nel comparto residenziale sia negli immobili d’impresa. La conseguenza dell’attuale fragilità è rappresentata dall’ulteriore allungamento dei tempi medi di compravendita e di locazione, arrivati ad attestarsi su livelli record, circa 12 mesi. L’importante diminuzione del numero di compravendite nel primo semestre 2012, nasce da una crisi del mercato in atto già negli ultimi mesi del 2011 e trova ampia spiegazione considerando i principali indicatori macroeconomici riferiti a tale periodo, quali il Pil in diminuzione dello 0,5%, la disoccupazione in aumento al 9,6%, la spesa delle famiglie per beni durevoli in calo del 7%, le riviste e ridotte condizioni di accesso al credito che hanno generato molte difficoltà per il target medio e basso nell’acquisto della prima abitazione con ricorso a mutuo, l’effetto psicologico del boom dello spread dello scorso autunno, che potrebbe aver indotto ad aspettare tempi migliori anche chi aveva soldi da spendere e il continuo e ingiusto terrorismo psicologico creato da giornali e televisioni sulla crisi economica e del mercato immobiliare. Nonostante i vari aspetti negativi, secondo gli agenti immobiliari, è ora il momento giusto per acquistare proprietà immobiliari nel nostro paese perché i prezzi sono diventati accessibili e al di sotto di certi valori non potranno andare, quindi assisteremo in un medio lungo periodo a un incremento dei valori, l’offerta è ampia e quindi c’è la possibilità di scegliere l’immobile ideale.

Ad Arquata Scrivia le compravendite registrano un calo complessivo delle transazioni, ma una tenuta sostanziale dei prezzi con differenze anche esponenziali che dipendono da fattori territoriali e tipologici; una modesta contrazione la si ravvisa nel segmento residenziale usato. Paradossalmente, la richiesta di “abitazione principale” non è mai diminuita. Segna il passo il volume di affari del settore delle costruzioni e le previsioni annunciano una flessione. Il settore commerciale e degli uffici continua ad interessare l’investitore, confidando in una discreta domanda di locazione da parte dell’utenza imprenditoriale. Il settore produttivo è quello maggiormente colpito ed è quello che ha risentito maggiormente della situazione socio-economica attuale. Va molto meglio il mercato delle locazioni abitative, dove la crescita della domanda e una leggera diminuzione dei prezzi, ha fatto registrare un aumento delle transazioni. Ad Arquata Scrivia i prezzi degli immobili sono tra i più contenuti della provincia e non si prevede nessuna svalutazione dei prezzi di vendita delle case di abitazione principale. Anche il temuto crollo verticale dei prezzi degli immobili non riguarderà il contesto arquatese, che continua sempre a suscitare l’interesse della clientela genovese e della bassa Valle Scrivia.

Il mercato casalese continua a risentire del calo demografico della città, anche se in via di attenuazione, e del rallentamento dell’attività economica. La qualità degli immobili offerti in locazione è spesso scarsa, dovuta alla mancanza di manutenzione.

A Novi Ligure i tempi di vendita sono lunghi, mediamente sui dodici mesi, le richieste sono generalmente finalizzate all’acquisto della prima casa e solitamente accompagnate da richieste di mutuo, pratiche che richiedono solitamente tempi lunghi e non sempre con esito positivo, in quanto la maggior parte delle banche non facilitano l’accesso al credito, e richiedono al cliente sempre maggiori garanzie, rispetto alle somme da mutuare. La compravendita di immobili a uso investimento è notevolmente diminuita, per i locali commerciali (uffici e negozi), artigianali ed industriali (capannoni e magazzini) le richieste sono pressoché inesistenti. Sono aumentate in modo significativo le richieste di alloggi in locazione, sia per immobili arredati e non, comunque nella maggior parte dei casi per alloggi di piccole/medie dimensioni e con costi contenuti.

A Ovada i prezzi rimangono invariati e nella maggiore quantità di immobili offerti in vendita c’è chi ha bisogno di liquidità e quindi, anche se sporadicamente, scende di prezzo. Completamente fermo il mercato delle seconde case soprattutto di villeggiatura. Nel residenziale aumenta la richiesta di locazioni, così come aumenta anche l’offerta con una leggera diminuzione dei canoni. Si assiste anche alla rinegoziazione in diminuzione dei canoni dei negozi.

A Tortona il calo delle compravendite si è fermato, il cliente è molto più esigente e attento nella ricerca soprattutto per il mercato delle nuove costruzioni. Nel settore dell’usato vi è una consapevolezza dei proprietari i quali, percependo il difficile momento, cercano di affidarsi a valutazioni più attente e sensibili. Trend negativo del mercato immobiliare delle seconde case. Nelle compravendite il prezzo dell’immobile è sempre più legato alla classe energetica di appartenenza, segnale di una maggiore e attenta consapevolezza del cliente finale. Nel mercato delle locazioni residenziali si riscontrano molti locali liberi, trend negativo delle locazioni commerciali, segno dell’attuale crisi economica. Un lieve segnale in controtendenza, per le aperture e la ricerca di esercizi commerciali quali bar e ristoranti.

A Valenza si rileva la riduzione delle vendite e dei prezzi di vendita rispetto al semestre precedente.

Per quanto riguarda gli immobili industriali c’è stato un raffreddamento della domanda e una conseguente caduta delle transazioni di compravendita. Esiste comunque una domanda da parte di aziende che devono riorganizzarsi e che hanno necessità di strutture nuove o diverse da quelle occupate. La domanda viene quindi convogliata verso il mercato delle locazioni che non ha conosciuto ridimensionamento. I prezzi richiesti per le compravendite di immobili nuovi, rimangono peraltro ancora stabili.

Gli investimenti immobiliari all’estero sono aumentati, le zone maggiormente richieste in Europa restano Inghilterra e Germania. Oltreoceano New York resta la meta più ambita, un mercato che non conosce crisi sia per le compravendite sia per le locazioni. Anche le richieste di acquisti per trasferimenti definitivi sono aumentate: le mete più richieste per le famiglie sono Brasile e Repubblica Dominicana in primis, a seguire Centro America, Australia e Thailandia per ragazzi o giovani coppie tra i 20 e 30 anni.

Il calo delle richieste di mutui registra a maggio un -38%, il “miglior dato” del 2012, considerando che la media dei primi 5 mesi è tata -45% rispetto allo stesso periodo del 2011. Nel primo trimestre dell’anno le compravendite dono diminuite del 19,6%. Le motivazionidi questo forte rallentamento, in una condizione macroeconomica difficile, con il reddito delle famiglie in diminuzione e l’aumento della disoccupazione, sono legate anche alla generale sfiducia nella situazione nazionale e europea.  “Inoltre, l’introduzione dell’Imu, la nuova tassa sulla casa – concludono gli agenti Fiaip – e la paura di ribassi dei prezzi futuri non incoraggiano evidentemente l’acquisto di un immobile.

Osservatorio Immobiliare – I semestre 2012